Precio de terrenos en Uruguay - Enero 2010
El precio de la tierra urbana ha sido históricamente un elemento mirado con mucha atención por todos los actores involucrados en el negocio inmobiliario. No solo porque representa una parte importante del costo total de un proyecto, sino también porque la ubicación condiciona el valor final del inmueble a vender. Con el presente informe se pretende ver cual es el estado actual en materia de precios de los terrenos en venta.
Para esto se realizó en el mes de enero un relevamiento de terrenos en oferta en los departamentos de Montevideo, Canelones y Maldonado, tomando únicamente aquellas zonas o barrios con más de 10 casos de oferta. Una vez seleccionados los datos de cada barrio o localidad se eliminaron aquellos terrenos con una superficie mayor a 4.000 m², se ordenaron por valor del metro cuadrado para luego eliminar el 5% superior y el 5% inferior. Se tomaron finalmente promedios simples para llegar al valor por metro cuadrado en cada zona.
I. Terrenos en Montevideo
Los barrios que resultaron ser relevantes para el análisis por la cantidad de casos fueron Buceo, Carrasco, Carrasco Norte, Cordón, Malvín, Pocitos y Pocitos Nuevo.
El barrio que resultó con un precio promedio mayor fue Pocitos, con un valor de USD/M² de 1.259 para terrenos de 621 M² en promedio. Le sigue en valor Pocitos Nuevo, con un precio promedio de USD/M² 807 con un tamaño promedio de 485 M².
En contraposición, el barrio que presentó el menor promedio de precios fue Carrasco Norte, con un valor de 78 USD/M² para terrenos de 1.521 M² en promedio, seguido por Carrasco, con un valor promedio de 131 USD/M² para terrenos de 1.399 M² en promedio.
Cabe destacar que el bajo precio promedio que se observa en el barrio Carrasco puede deberse a que el área promedio es mucho mayor a la que presentan el resto de los barrios.
Igualmente debe puntualizarse que hay otras zonas tales como Punta Carretas y la Zona del Golf que tienen precios más altos que Pocitos, pero por falta de datos suficientes no es posible hacer una afirmación certera.
II. Terrenos en Canelones
Con respecto a Ciudad de la costa, los precios varían mucho dependiendo principalmente de dos factores: la cercanía con Montevideo y la ubicación relativa con respecto a Giannattassio (norte o sur).
En relación al primer factor, la Barra de Carrasco es el barrio que presenta por lejos el precio promedio más elevado: 139 USD/M² para terrenos de 939 M². Un factor que también incide en el alto valor de esta zona es su cercanía con Carrasco, pudiendo observarse que los valores son muy similares. El que le sigue, es Shangrila Sur con un precio promedio de 60 USD/M².
En contraposición, los de menor valor son El Pinar norte, Solymar Norte y El Pinar sur, que se encuentran bastante más alejados de Montevideo.
El otro factor importante es la ubicación relativa a la Avda. Giannattassio. Es así que, por ejemplo, el valor promedio para El Pinar sur está en el entorno de los 28 USD/M², mientras que en El Pinar Norte dicho promedio asciende a 16 USD/M².
En relación a la Costa de Oro, los balnearios relevantes por la cantidad de casos fueron Atlántida sur, Las Toscas y Parque del Plata sur.
El que presentó un precio promedio mayor fue Atlántida Sur, con un valor de 41 USD/M² para terrenos con una extensión promedio de 680 M², seguido por Las Toscas con un promedio de 27 USD/M² y un terreno de 677 M², y finalmente Parque del Plata Sur, donde el precio promedio de los terrenos asciende a 23 USD/M² con una extensión promedio de 553 M².
III. Terrenos en Maldonado
Dentro de Maldonado se identificaron dos grandes zonas: Piriápolis y Punta del Este. Los balnearios relevantes por la cantidad de casos en Piriápolis fueron Bella Vista, Punta Negra, Playa Hermosa, Punta Colorada, Playa Grande, San Francisco, Los Ángeles y Cerro San Antonio. En Punta del Este los balnearios relevantes fueron Sauce de Portezuelo, La Barra, Balneario Buenos Aires, San Rafael, José Ignacio y Playa Mansa.
La zona de Piriápolis, que a los efectos de este informe se extiende desde Bella Vista hasta Punta Negra presenta un precio promedio de 47 USD/M², valor que difiere mucho según el balneario que se tome.
Así, el balneario de mayor valor dentro de Piriápolis resultó ser el Cerro San Antonio, con un precio promedio de 99 USD/M² para terrenos con un área promedio de 930 M². Le sigue los balnearios Los Ángeles y San Francisco, con precios promedio de 55 USD/M² y 50 USD/M² respectivamente.
Bella Vista resultó ser el más accesible, con un precio promedio de 18 USD/M² y una extensión de 1399 M². Cabe destacar que la extensión promedio de los terrenos a la venta en este balneario es mucho mayor al del resto de Piriápolis, pudiendo esto ser un factor que incide sobre el bajo precio del metro cuadrado.
En la zona de influencia de Punta del Este (desde Portezuelo a José Ignacio) el balneario que presentó el precio promedio más alto fue Playa Mansa con un valor de 250 USD/M² para terrenos con una extensión promedio de 1.758 M².
Le sigue José Ignacio, con un precio promedio de 97 USD/M² para terrenos de 1.758 M². Cabe mencionar que la mayor parte de los terrenos relevados para este balneario no se encuentran específicamente en el Pueblo de José Ignacio, sino que la mayoría están ubicados en Santa Mónica y La Juanita. Los terrenos ubicados dentro de José Ignacio tienen un valor más alto.
Los balnearios con precios menores fueron Sauce de Portezuelo, con un valor promedio de 48 USD/M² y una extensión promedio de 520 M², y La Barra, donde el precio alcanza 52 USD/M² para una extensión promedio del terreno es de 1.361. Es importante tener en cuenta que el hecho de que los terrenos tengan un área mayor hace que el valor del metro cuadrado sea menor.
Para ver el informe completo haga click AQUÍ
Fuente: Situación Inmobiliaria
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