Variación en el precio de alquileres dentro de la temporada de verano
Al terminar el mes de enero siempre hay una cierta incertidumbre con respecto a qué pasara con el resto de la temporada estival, tanto en materia de cantidad de turistas como en el precio de los distintos servicios destinados a estos.
Según datos trascendidos en la prensa, al 24 de enero de 2010 la cantidad de turistas que ingresaron al país ascendió a 291.152, un 3,4% más que en el mismo periodo de 2009, de los cuales 156.176 fueron argentinos y 31.079 brasileros.
Por lo general, en febrero hay un 20% menos de personas que ingresan al país, lo cual repercute en todos los rubros dedicados al turismo. Los precios tienden a disminuir, tanto en el rubro inmobiliario como de servicios, y el movimiento es mucho menor.
Con este informe se pretende analizar qué repercusión tiene esta merma en la cantidad de turistas en los precios de oferta de inmuebles en alquiler entre el mes de enero y febrero.
1- Metodología
Para obtener la información estadística se realizó un relevamiento a fines de diciembre para recabar los precios de alquileres en enero y otro a fines de enero, para recabar los precios de oferta de inmuebles en alquiler para el mes de febrero. Solo se tomaron en cuenta aquellos balnearios con más de 15 casos de oferta.
Luego se procedió a ordenar los datos según el precio del metro cuadrado por mes, para luego eliminar el 5% de los datos más altos y el 5% de los datos más bajos. Para obtener el valor por zona se realizaron promedios simples.
Los balnearios tomados en cuenta se encuentran en el departamento de Maldonado, y la información proviene de operadores inmobiliarios.
2- Variación de precios para casas en alquiler entre enero y febrero
Dentro de la zona de Piriápolis la disminución en los precios se encuentra en el entorno del 11%, dependiendo el balneario. Cabe mencionar que los balnearios tomados en cuenta para realizar el promedio de Pirlápolis fueron Barrio Country, Cerro San Antonio, los Ángeles y el Centro.
En Punta del Este, debido a la cantidad de casos existente, es posible realizar un análisis desagregado por balneario. Igualmente, en su conjunto, la disminución de precios se encuentra en el entorno de 37%.
Rincón del Indio es el balneario que sufrió la mayor disminución en su precio promedio de oferta, un 46% con respecto a las ofertas relevadas en enero, pasando de 67 USD/m²/mes a 36 USD/m²/mes. Al leer estos números debe tenerse en cuenta que el promedio de metros cuadrados correspondiente a las ofertas de enero es de 290 m², mientras que en febrero dicho promedio ascendió a 390 m².
Le siguen en porcentaje de disminución Cantegril, con una baja en su precio de 45%, el cual en enero se encontraba en el entorno de 57 USD/m²/mes, pasando a 31 USD/m²/mes en febrero.
En contraposición, el balneario que ha presentado una menor disminución en su precio ha sido Manantiales, que en enero tenían un precio promedio 55 USD/m²/mes, y que para febrero había disminuido27%.
En el gráfico puede apreciarse claramente que la zona de Punta del Este ha sufrido una disminución en sus precios mucho mayor que Piriápolis.
Esto podría estar explicado por el perfil que presentan los turistas que se dirigen a uno y otro balneario.
Por lo general el poder adquisitivo de quienes veranean en Punta del Este es mayor que el de quienes visitan Piriápolis, dando lugar a que puedan pedirse precios más altos, y que incluso los márgenes de ganancia sean mayores en Punta del este. Esto estaría permitiendo que los precios bajaran proporcionalmente más que en punta del este, debido a que el mark up sería mucho mayor en Punta del Este que en Piriápolis.
3- Variación de precios para apartamentos en alquiler entre enero y febrero
Para el caso de Piriápolis la variación de precio promedio fue de -14%, pasando de 47 USD/m²/mes en enero a 40 USD/m²/mes en febrero. Los dos balnearios relevantes para el promedio de precio de apartamentos en Piriápoilis resultaron ser el Centro y Cerro San Antonio.
En Punta del Este la disminución en los precios fue del orden del 25%, porcentaje que varía según el balneario que se considere.
Dentro de los balnearios relevados, el que registró una mayor disminución de los precios promedio fue Playa Brava, pasando de 102 USD/m²/mes en enero de 2010 a 70 USD/m²/mes en febrero, totalizando una caída de 32%. Le sigue la zona de Aidy Grill, con una disminución de 28%.
En contraposición, el balneario que presentó menor baja en el precio promedio fue Playa Mansa, pasando de 76 a 66, para generar una caída de 14%.
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Fuente: Situación Inmobiliaria
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